Đóng góp truyền thông

Cuộc suy thoái của thị trường nhà ở trong nước bắt đầu sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã trôi qua được ba năm nhưng vẫn đang tiếp diễn Tình hình đặc biệt ảm đạm khi cuộc tổng tuyển cử và bầu cử tổng thống được tổ chức đồng thời trong năm nay Có thể có rất nhiều vấn đề liên quan đến định hướng chính sách nhà ở, nhưng rất khó tìm ra chính sách phục hồi thị trường nhà ở nảy sinh trong quá trình tổng tuyển cử



Tại khu vực đô thị, nơi sức nóng của thị trường bán nhà mới đã biến mất, cảm giác lo lắng của những người rao bán căn nhà hiện tại của họ là tuyệt vọng, có thể thấy qua cụm từ 'bán khẩn cấp' Ngoài ra, mức độ nghiêm trọng của hiện tượng này có thể thấy ở chỗ nó không chỉ giới hạn ở một khu vực cụ thể mà còn mang tính phổ quát

Mối lo ngại của Chính phủ ngày càng sâu sắc khi thị trường nhà ở suy thoái có dấu hiệu kéo dài và thị trường bất động sản có thể trở thành gánh nặng đáng kể cho quá trình phục hồi kinh tế trong nước trong tương lai Thực tế là các biện pháp đã được thực hiện hơn sáu lần chỉ riêng trong năm 2011 không phải là không liên quan đến phân tích này

Tuy nhiên, có vẻ như 'thuốc dành cho trẻ em không hợp lệ' và không đạt được kết quả rõ ràng nào Khi jeon và giá thuê hàng tháng tiếp tục tăng vọt, gánh nặng đối với những người dân thường không có nhà vượt quá nỗi đau và sắp được thể hiện bằng sự tức giận, đồng thời cũng đau đớn không kém đối với những người đã phải làm nhà cái bet88ệc chăm chỉ để mua nhà riêng, kể cả các khoản vay từ các tổ chức tài chính, hoặc những người đang tạm thời sống với hai ngôi nhà do chuyển đi Tuy nhiên, chính phủ đang trong giai đoạn suy thoái phức tạp đang duy trì chính sách lãi suất thấp do quá trình phục hồi kinh tế bị trì hoãn và lo ngại rằng nợ hộ gia đình ngày càng trầm trọng khi các khoản vay tăng lên Có vẻ như các ưu tiên chính sách cũng được đặt vào nhà cái bet88ệc giải quyết tình trạng nợ xấu của hộ gia đình

Biện pháp chính sách tiêu biểu liên quan đến vấn đề này là quy định về tỷ lệ dịch vụ nợ (DTI) đã được thực thi ở khu vực đô thị, bao gồm cả Seoul, kể từ biện pháp ngày 22 tháng 3 năm ngoái Vậy còn thẻ báo cáo của thẻ quy định DTI mà chính phủ đã rút lại nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản và sự gia tăng các khoản cho vay thế chấp nhà ở, từ đó ngăn chặn khoản nợ hộ gia đình đang lên tới gần 1000 nghìn tỷ won, khỏi vỡ nợ thì sao?

Một năm sau khi các quy định về DTI được tăng cường, lượng giao dịch căn hộ trung bình hàng tháng dường như đã giảm khoảng 15% ở Seoul và Thành phố thủ đô Inch, và hơn 6% ở khu vực đô thị

Giá cũng không thể thoát khỏi xu hướng yếu Nhìn vào thông cáo báo chí của Ngân hàng Hàn Quốc về các khoản cho vay hộ gia đình từ các tổ chức nhận tiền gửi vào tháng 1 năm 2012, các khoản cho vay hộ gia đình không giảm sau khi tăng cường các quy định về DTI mà vẫn tiếp tục tăng hàng tháng như trước, khiến nhà cái bet88ệc thực hiện chính sách trở nên vô ích

Sở dĩ nhà cái bet88ệc tăng cường các quy định về DTI không có tác dụng chính sách đáng kể là vì mặc dù các khoản vay liên quan đến nhà ở bị hạn chế nhưng các khoản cho vay hộ gia đình vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu vốn sinh hoạt khi kinh tế tiếp tục suy thoái Ngoài ra, ngay cả khi đã đạt được hiệu quả ngăn chặn một số khoản vay mới, vẫn có những lời chỉ trích rằng nhà cái bet88ệc tăng cường các quy định cho vay sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng suy thoái giao dịch nhà ở, khiến nhà cái bet88ệc trả nợ trở nên khó khăn và làm tăng thêm tỷ lệ quá hạn của những người đi vay hiện tại, từ đó thúc đẩy sự xấu đi của cơ cấu khoản vay



Tất nhiên, không thể phủ nhận hoàn toàn rằng các quy định về DTI có tác dụng kìm hãm sự gia tăng nợ hộ gia đình và giảm bớt tình trạng vỡ nợ của hộ gia đình Trên thực tế, vấn đề vỡ nợ của hộ gia đình có ảnh hưởng và quan trọng hơn bất cứ điều gì khác ở chỗ nó là ‘ngòi nổ’ có thể làm rung chuyển nền tảng của nền kinh tế trong nước



Các quy định của DTI có liên quan đến hạn chế về thanh khoản và áp lực tâm lý đối với những người dân bình thường có sức mua hạn chế trong nhà cái bet88ệc mua nhà riêng Đây là lý do tại sao người ta tin rằng nếu các quy định hiện hành của DTI tiếp tục được duy trì thì sẽ khó có hy vọng và kỳ vọng vào thị trường nhà ở trong tương lai

Trong khi đó, thế giới chính trị chỉ tập trung vào chủ đề ‘phúc lợi nhà ở’ trong quá trình chuẩn bị cho cuộc tổng tuyển cử và tổng thống và thậm chí không chú ý đến nhà cái bet88ệc bình thường hóa thị trường nhà ở Thế giới chính trị chỉ đang lên tiếng can thiệp một cách giả tạo vào thị trường nhà ở với hệ thống jeonse và trần tiền thuê hàng tháng, đồng thời chiều theo sự yêu mến của công chúng, bỏ qua nhà cái bet88ệc giải quyết vấn đề cơ bản

Trên thực tế, cuộc khủng hoảng jeonse và tiền thuê hàng tháng là do nhu cầu nhà ở thậm chí có sức mua tránh doanh số bán mới hoặc mua nhà hiện có và tập trung vào thị trường jeonse và tiền thuê hàng tháng để duy trì thái độ chờ xem trong thời điểm hiện tại Nếu thế giới chính trị không tập trung giải quyết những vấn đề thiết yếu này, thì cả những người có nhà và những người không có nhà sẽ không còn lựa chọn nào khác ngoài nhà cái bet88ệc phải đấu tranh trong đau đớn

nhà cái bet88ệc tăng cường các quy định cho vay chắc chắn sẽ gây trở ngại cho các giao dịch thực tế vì nó hạn chế nhà cái bet88ệc đảm bảo thanh khoản hơn các thiết bị quản lý khác Ngoài ra, từ góc độ nhóm cầu, các cơ quan chính sách có thể coi đây là tín hiệu khuyến khích thị trường nhà ở tiếp tục giảm giá nên hiệu ứng áp lực tâm lý là rất lớn

Tất nhiên không thể nói rằng tình trạng suy thoái bất động sản hiện nay chỉ do quy định DTI gây ra Ngoài ra, rất khó để đảm bảo liệu các giao dịch nhà ở có được thực hiện ngay lập tức hay không ngay cả khi các quy định về DTI được dỡ bỏ Tuy nhiên, điều rõ ràng là tác động của nhà cái bet88ệc khôi phục kỳ vọng tâm lý đối với thị trường nhà đất ở một mức độ nào đó sẽ rất đáng kể

Thị trường nhà ở hiện tại tràn ngập lo lắng về giá nhà đất tiếp tục giảm, sự không chắc chắn về sự phục hồi kinh tế và sự mất lòng tin vào chính sách nhà ở của chính phủ Kết quả là, tâm lý nhu cầu ngày càng suy yếu và thậm chí cơ chế cơ bản của thị trường nhà đất cũng ở giai đoạn mà sự tồn tại của nó bị đe dọa

Lý lẽ về nhà cái bet88ệc nới lỏng các quy định DTI không chỉ đơn giản là giải phóng thanh khoản cho thị trường bằng cách nới lỏng cho vay và đưa thị trường nhà đất trở thành bãi rác Mục tiêu là tạo ra môi trường quan trọng nhất cho quá trình bình thường hóa thông qua nhà cái bet88ệc phục hồi tâm lý nhu cầu

Nếu khó có thể giảm nhẹ DTI toàn diện, cần xem xét áp dụng linh hoạt như tăng một phần tỷ lệ DTI cho từng vùng hoặc sàng lọc linh hoạt các khoản vay mua nhà theo quy mô hoặc số tiền nhất định

Ngoài ra, chúng ta phải nhận ra rằng thực tế thị trường nhà ở của chúng ta không hề nhàn nhã đến mức chúng ta đang tranh luận xem liệu nhà cái bet88ệc bãi bỏ quy định DTI có tái tạo bong bóng bất động sản hay không

Doo Seong-gyu 건설산업硏 건설경제연구실장 >