Đóng góp truyền thông

Nêu vấn đề

　Khi vấn đề thiếu hụt nhà ở về số lượng được giải quyết và kỳ vọng về việc tăng giá giảm xuống, những thay đổi sẽ xuất hiện trong mô hình tiêu dùng hoặc đầu tư vào nhà ở Cho đến nay, những thay đổi này chủ yếu chỉ xảy ra ở các thành phố địa phương nơi dân số bắt đầu giảm và nguồn cung nhà ở đã đạt đủ (tỷ lệ cung nhà ở trên 110%) Tuy nhiên, kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, hiện tượng này cũng đã được quan sát thấy ở khu vực đô thị Mặc dù dân số và số lượng hộ gia đình vẫn tăng ở khu vực đô thị và tỷ lệ cung cấp nhà ở hầu như không đạt gần 100%, những thay đổi trong cơ cấu nhân khẩu học, chẳng hạn như sự gia tăng số lượng hộ gia đình từ một đến hai người và tình trạng già hóa nhanh chóng, đã cho thấy ảnh hưởng của chúng ở khắp mọi nơi Nhiều chuyên gia nhận định rằng thị trường nhà ở nước ta đã bước vào thời kỳ chuyển đổi cơ cấu Nếu thị trường thay đổi về mặt cấu trúc thì điều tất yếu là ngành nhà ở cũng sẽ thay đổi

　Do đó, trong bài viết này, chúng tôi sẽ xem xét những hạn chế mà đặc điểm cấu trúc của thị trường nhà ở trong nước và ngành nhà ở gần đây đã gặp phải do những thay đổi về môi trường và tìm kiếm hướng đi mới cho ngành nhà ở để giải quyết vấn đề này

　　

　Đặc điểm cơ cấu và hạn chế của ngành nhà ở Hàn Quốc

　Cho đến nay, các đặc điểm cấu trúc của ngành nhà ở Hàn Quốc có thể được tóm tắt thành ba loại: “hệ thống sản xuất hàng loạt”, “tài trợ phụ thuộc về mặt kinh tế (trước khi bán)” và “tập trung vào các sản phẩm bet88 mới và trước khi bán” Tất cả những đặc điểm này đều có liên quan đến các yếu tố tăng trưởng môi trường của thị trường nhà ở, chẳng hạn như “tăng trưởng dân số, thị trường bất động sản gia tăng và sự ưa chuộng căn hộ” (xem Hình 1) Nói cách khác, khi dân số tăng, nhu cầu về nhà ở liên tục, thị trường bất động sản có xu hướng tăng mạnh và điều đó có thể xảy ra là do hệ thống đại chúng thống nhất gọi là căn hộ Nhìn vào nó một cách chi tiết, nó như sau

　Thứ nhất, 'hệ thống sản xuất hàng loạt' bắt nguồn từ hoàn cảnh thời đó, đòi hỏi điều kiện đất đai ở và nguồn cung nhà ở lớn trong thời gian ngắn, và loại hình nhà ở mới xây chủ yếu là chung cư Căn hộ chung cư là phương tiện cung cấp nhà ở rất hiệu quả vì chúng không chỉ có hiệu quả sử dụng đất cao trên một đơn vị diện tích mà còn có tính kinh tế nhờ quy mô trong việc bet88 cơ sở hạ tầng môi trường dân cư khi phát triển theo hình thức khu phức hợp Vì vấn đề thiếu nhà ở ở các thành phố trở nên nghiêm trọng sau quá trình công nghiệp hóa nên việc sản xuất số lượng lớn nhà ở trong thời gian ngắn là một nhiệm vụ chính sách rất cấp bách Do đó, hệ thống liên quan đến sản xuất (bet88 và cung ứng) nhà ở của Hàn Quốc tập trung vào việc hỗ trợ và thúc đẩy các khu chung cư quy mô lớn

　Thứ hai, khi hệ thống 'bán trước' trở nên phổ biến, hầu hết các ngành công nghiệp nhà ở trở nên phụ thuộc nhiều hơn vào thị trường nhà ở Mặc dù hệ thống tài chính nhà cung cấp trong lĩnh vực tài chính chưa phát triển nhưng luôn tồn tại tình trạng dư cầu nên việc huy động vốn cho các dự án nhà ở chỉ thông qua việc bán trước không gặp khó khăn gì lớn Vào những năm 2000, khi hoạt động bán trước tiếp tục diễn ra và PF bất động sản trong lĩnh vực tài chính trở nên tích cực, quy mô của dự án nhà ở ngày càng lớn hơn và là cơ hội cho các công ty bet88 lớn mở rộng sự tham gia của họ vào dự án nhà ở

　Thứ ba, hầu hết ngành công nghiệp nhà ở của Hàn Quốc tập trung vào nhà ở bet88 mới và nhà ở bán trước Nguyên nhân lớn nhất của điều này hoàn toàn là do thiếu nguồn cung nhà ở, nhưng cũng do các yếu tố nhu cầu như kỳ vọng giá nhà đất tăng cao dẫn đến nhu cầu nhà ở cao và thực tế là hầu hết các dự án tái phát triển nhà ở đều được thực hiện theo hình thức phá dỡ hoàn toàn và bet88 mới Do đó, thị trường cải tạo và dịch vụ liên quan đến nhà ở đã qua sử dụng tương đối không đáng kể

　Tuy nhiên, những yếu tố tăng trưởng thúc đẩy sự phát triển của ngành nhà ở trong hơn 30 năm qua đang dần suy giảm Không chỉ tốc độ tăng trưởng dân số chậm lại mà các hộ gia đình có từ 3 đến 4 người cũng đang nhanh chóng được thay thế bằng các hộ gia đình từ 1 đến 2 người Sự gia tăng số lượng hộ gia đình mới tham gia vào thị trường nhà ở là khoảng 300000 căn trong những năm 2000 và giảm dần xuống khoảng 200000 căn kể từ năm 2009 Sự suy thoái của nền kinh tế bất động sản đang làm giảm kỳ vọng tăng giá trong tương lai, bộc lộ những hạn chế của phương thức bán trước Do cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, PF bất động sản của các tổ chức tài chính cũng không mấy thân thiện Mô hình tiêu dùng nhà ở tập trung vào quyền sở hữu và căn hộ lớn đang chuyển sang hướng cho thuê thay vì sở hữu và hướng tới các căn hộ nhỏ thay vì căn hộ vừa và lớn để theo đuổi chức năng và tính kinh tế Các hộ gia đình cao tuổi có tỷ lệ tài sản bất động sản cao đã giảm khả năng mua thêm và đang nổi lên như những nhà cung cấp mới nhà đã qua sử dụng muốn thanh lý nhà của họ Tóm lại, ngành nhà ở, vốn cho đến nay vẫn tập trung vào nhà ở mới xây sẵn quy mô lớn, đang cần những thay đổi trong bản thân cơ cấu sản xuất

　Trong tương lai, ngành nhà ở trong nước dự kiến ​​sẽ thay đổi ở hai khía cạnh: ‘giảm quy mô về số lượng’ và ‘thay đổi hệ thống sản xuất’ Đầu tiên, có sự giảm quy mô về số lượng Kể từ giữa những năm 2000, quy mô giấy phép nhà ở mới đã giảm hơn 20% Những thay đổi trong chính sách liên quan đến tái phát triển, chẳng hạn như các khu đô thị mới, cũng được cho là sẽ ảnh hưởng đến quy mô nhà ở mới Điều này là do số lượng chính quyền địa phương đang cố gắng thoát khỏi phương pháp phá bỏ hoàn toàn và thay thế hoàn toàn bằng các căn hộ của thị trấn mới hiện tại đang ngày càng tăng Vào những năm 2000, khoảng 40% tổng nguồn cung nhà ở mới ở Seoul được thực hiện thông qua các dự án tái phát triển hoặc tái thiết Tuy nhiên, nếu chính sách tái phát triển nhà ở hiện nay tiếp tục, tỷ lệ các dự án tái phát triển nhà ở cũ trên thị trường nhà ở mới sẽ nhỏ hơn trước Chính sách thị trấn mới, nhằm mở rộng quy mô dự án để khuyến khích phát triển theo quy hoạch, hiện dự kiến ​​sẽ được điều chỉnh để giảm số đơn vị dự án Mặc dù nguồn cung nhà ở không phải căn hộ, chẳng hạn như nhà ở đô thị, đang tăng lên nhưng nó chỉ bù đắp một phần cho sự suy giảm quy mô kinh doanh

　Tuy nhiên, khi số năm tồn kho nhà ở tăng lên, nhu cầu cải tạo, cải tạo nhà cũ nhằm kéo dài tuổi thọ của nhà ở hoặc nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng Nhìn vào trường hợp như Hoa Kỳ và Nhật Bản, quy mô tuyệt đối của đầu tư bet88 ở mỗi nước dậm chân tại chỗ hoặc giảm đi khi thời kỳ tăng trưởng nhanh trôi qua, nhưng tỷ trọng đầu tư nhà ở trong tổng vốn đầu tư bet88 thực tế lại tăng lên hoặc duy trì ở một mức nhất định Tại Nhật Bản, tỷ trọng đầu tư nhà ở trong tổng đầu tư bet88 là khoảng 30%, ở Mỹ là khoảng 45%, nhưng ở Hàn Quốc, tỷ trọng đầu tư nhà ở trong tổng đầu tư bet88 là khoảng 24% Nhu cầu bảo trì và cải tạo thay vì bet88 mới và thay thế hiệu suất năng lượng của nhà ở đang có tác động đáng kể đến việc duy trì tỷ trọng đầu tư nhà ở ở các nước phát triển Ngoài ra, thị trường dịch vụ liên quan đến việc sử dụng nhà mới (nhà tùy chỉnh, vật liệu lắp ráp lâu bền như nhà xây sẵn, các sản phẩm tài chính và bảo hiểm liên quan đến nhà ở, vv) cũng dự kiến ​​sẽ mở rộng (xem Hình 3) Nếu xu hướng này tiếp tục, hệ thống sản xuất nhà ở, được cấu trúc xoay quanh việc sản xuất hàng loạt tập trung vào các căn hộ, sẽ cần tìm ra những hướng đi mới như tìm kiếm giải pháp thay thế trong lĩnh vực bet88 (giảm bet88 mới, tăng nhu cầu tái phát triển) và mở rộng sang khu vực dịch vụ

　Thứ hai, có sự thay đổi về sản phẩm chính do thay đổi về nhu cầu nhà ở và mô hình tiêu dùng Sản phẩm nhà ở chính đang thay đổi từ 'sản phẩm căn hộ bán trước quy mô lớn' sang 'sản phẩm nhà ở cho thuê quy mô nhỏ' Nhà ở đô thị chủ yếu được bet88 bằng đất phế liệu ở trung tâm thành phố, thời gian bet88 ngắn, chưa đầy một năm Quy mô của nguồn vốn đầu tư, thời gian phục hồi và loại nhu cầu chắc chắn sẽ khác với các khu chung cư quy mô lớn ở các khu vực ngoại ô mới Khi sự quan tâm của người tiêu dùng đối với 'nhà đậu phộng' và 'hanoks đô thị' tăng lên, mô hình tiêu dùng nhà ở dành cho những người có triệu chứng cũng đang thay đổi Bằng cách này, việc chuyển đổi sang phương thức sản xuất số lượng nhỏ các sản phẩm khác nhau sẽ làm giảm quy mô của các công ty tham gia vào ngành nhà ở Do đó, cần phải thay đổi cách các tập đoàn lớn, vốn có lợi thế cạnh tranh, tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở

　Những thay đổi trong hệ thống sản xuất đang buộc ngành nhà ở phải xem xét không chỉ việc bet88 đơn giản mà còn cả các lĩnh vực như ngành dịch vụ liên quan đến nhà ở, phân phối, cải cách nhà tiền chế, tài chính và bảo hiểm Đặc biệt, vai trò của các sản phẩm tài chính liên quan đến cải thiện nhà ở (trả góp dài hạn, trả chậm đến thời điểm thanh lý nhà ở, vv) hay tài chính hỗ trợ xử lý nhà ở của các hộ gia đình cao tuổi (thế chấp ngược, bán và cho thuê lại) sẽ nhận được nhiều sự quan tâm hơn khi dân số cao tuổi ngày càng tăng  

    
　그림3>  Những thay đổi về cơ cấu trong thị trường nhà ở tương lai 　Tầm quan trọng và thách thức

　Vấn đề mà thị trường nhà ở nước ta sẽ phải đối mặt trong tương lai có thể là môi trường chung khi xã hội phát triển Tuy nhiên, từ góc độ của ngành, những thay đổi môi trường này là vấn đề sống còn rất cấp bách Nếu bản thân môi trường đang đến gần là thứ mà chúng ta không thể khắc phục bằng sức riêng của mình thì chúng ta phải tìm ra cách ứng phó tốt nhất Trong quá khứ, cuộc cách mạng công nghiệp và cách mạng thông tin đã dẫn đến đổi mới công nghệ và tạo ra nhu cầu mới Điều tương tự cũng xảy ra với ngành nhà ở Nhiều người lo ngại quy mô thị trường bị thu hẹp Tuy nhiên, sự suy giảm của thị trường diễn ra từ từ hơn dự kiến Điều này là do các sản phẩm thay thế thay thế những sản phẩm hiện có sẽ lấp đầy khoảng trống trên thị trường Nhiều chuyên gia từ lâu đã dự đoán rằng thị trường dịch vụ liên quan đến cải tạo, bảo trì nhà cửa sẽ mở rộng Và triển vọng này sẽ vẫn có giá trị trong tương lai Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để đáp ứng với thị trường đang phát triển này

　Cơ cấu công nghiệp hiện nay được hình thành phần lớn nhờ vào các chính sách và hệ thống đã làm cho phương pháp hiện tại trở nên khả thi Vì vậy, để thay đổi cơ cấu ngành, hệ thống phải thay đổi cùng với sự nỗ lực của từng doanh nghiệp Chúng ta cũng nên chú ý đến sự đổi mới trong sản xuất nhà ở Cho đến nay, người ta tin rằng chỉ có thể giảm chi phí bằng giá đất Tuy nhiên, trong tương lai, chúng ta cũng sẽ phải tìm đến yếu tố thời gian để ‘rút ngắn thời gian thi công’ Cũng cần phải phát triển các sản phẩm tài chính khác nhau để hỗ trợ người tiêu dùng và nhà cung cấp các loại tài chính khác nhau liên quan đến nhà ở Cuối cùng, các động lực tăng trưởng mới trong ngành nhà ở không còn chỉ được tìm thấy ở nhu cầu mà còn cần được xem xét trong các nhà cung cấp và môi trường thể chế

　Hyuna Kim, Nghiên cứu viên, Viện Nghiên cứu Công nghiệp bet88