Đóng góp truyền thông

Kế hoạch khôi phục các dự án cải thiện đô thị theo những thay đổi của mô hình thị trường nhà ở



　Chính phủ cũng nhận ra các vấn đề như bỏ bê nhà ở cũ và môi trường dân cư xuống cấp, đồng thời đưa ra Biện pháp 1/9 (kế hoạch khôi phục sức sống cho thị trường nhà ở và tăng cường ổn định nhà ở cho người dân thông qua hợp lý hóa quy định) vào năm ngoái, đồng thời sửa đổi ba luật bất động sản để tạo ra một môi trường thể chế trong đó các dự án tái thiết sẽ được kích hoạt Nhưng thực tế không hề dễ dàng Cần có một kế hoạch tiếp theo mang tính thực tế để có bước tiến nhảy vọt trong dự án cải tạo đô thị, và đặc biệt, những thay đổi hữu hình chỉ có thể đạt được khi có sự hợp tác và hỗ trợ tích cực từ chính quyền địa phương Chúng tôi xem xét ngắn gọn các biện pháp bổ sung tập trung vào các vấn đề chính liên quan đến việc bãi bỏ quy định đối với các dự án tái thiết

　Xu hướng dự án cải thiện đô thị và xu hướng pháp luật liên quan

　Chiến lược rút lui làm rung chuyển thị trường tái phát triển đô thị về cốt lõi bắt đầu như một chiến lược tạm thời bet88 vna trên Sáng kiến chính sách mới của Dự án Tái phát triển và Thị trấn Mới của Chính quyền Thành phố Seoul vào ngày 30 tháng 1 năm 2012 và toàn bộ quận 'Thị trấn mới Changsin-Sungin' đã bị hủy chỉ định lần đầu tiên vào năm 2013 Tuy nhiên, do sự phản đối đáng kể từ nhiều lĩnh vực, dự án không đạt được kết quả như mong đợi

　Xem xét tình hình khó khăn của thị trường phát triển đô thị, chính phủ đã gia hạn thời gian thực hiện chiến lược rút lui thêm một năm kể từ cuối ngày 31 tháng 1 năm 2015 đến cuối tháng 1 năm 2016 Ngoài ra, các biện pháp khẩn cấp đã được thực hiện thông qua việc sửa đổi Đạo luật Chính quyền cấp tỉnh gần đây, chẳng hạn như gia hạn thời hạn áp dụng các quy định được chính quyền địa phương hỗ trợ liên quan đến việc xử lý chi phí (chi phí chìm) mà ủy ban xúc tiến đã giải tán sử dụng từ tháng 8 năm 2015 đến cuối năm 2016

　Hơn nữa, dự kiến sẽ có những cải thiện, chẳng hạn như các quy định như hạn chế về giá bán tài sản chung, thu hồi lợi nhuận vượt mức từ việc tái thiết và hạn chế về một căn nhà đối với các thành viên hợp tác xã, vốn là gánh nặng lớn đối với các dự án tái thiết hiện tại, với việc thông qua 3 Đạo luật Bất động sản vào ngày 29 tháng 12 năm 2014 Ba luật bất động sản này đề cập đến 'Đạo luật Nhà ở', 'Đạo luật Thu hồi Lợi nhuận Vượt mức từ Tái thiết' và 'Đạo luật Cải thiện Môi trường Đô thị và Dân cư', nhằm mục đích cho phép cung cấp ba căn nhà thuộc sở hữu của đoàn viên Theo thông báo từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, nếu hệ thống trần giá trước khi bán được áp dụng linh hoạt cho nhà ở tư nhân, dự kiến ​​sẽ có hiệu quả kinh tế, chẳng hạn như giảm gánh nặng cho các thành viên công đoàn tái thiết và tái phát triển khoảng 10% Ngoài ra, thời gian ân hạn để thu hồi lợi nhuận vượt mức từ việc tái thiết vốn bị chỉ trích là vi phạm quá mức quyền sở hữu đã được kéo dài thêm 3 năm từ cuối năm 2014 đến cuối năm 2017 và dự kiến khoảng 40000 hộ gia đình ở 62 quận trong tổng số 562 quận trên toàn quốc sẽ tạo ra lợi nhuận vượt mức từ 30 triệu won trở lên sẽ được hưởng lợi

　Do việc sửa đổi 'Nghị định thực thi Đạo luật cải thiện môi trường đô thị và dân cư' gần đây đã được thông qua trong cuộc họp Nội các và có hiệu lực vào ngày 28 tháng 5, thời gian tái thiết đã được rút ngắn từ tối đa 40 năm xuống còn 30 năm, mang lại lợi ích cho khoảng 250000 hộ gia đình ở Seoul, bao gồm 14,9% (khoảng 40000 hộ gia đình) ở ba quận Gangnam (Seocho, Gangnam và Songpa) và 85,1% (khoảng 210000 hộ gia đình) ở các khu vực khác ngoài Gangnam Nó được mong đợi Các tiêu chuẩn chẩn đoán an toàn cho việc tái thiết cũng sẽ được tăng cường lên 40%, tập trung vào môi trường dân cư để giảm thiểu những bất tiện trong cuộc sống dân cư, thay vì trọng lượng an toàn kết cấu 40% hiện tại Ngoài ra, trong khu vực kiểm soát quá đông đúc của khu vực đô thị, tiêu chuẩn về số lượng hộ gia đình có tỷ lệ xây bet88 vnng nhà ở quốc gia (85㎡ trở xuống) từ 60% trở xuống sẽ được duy trì, nhưng tiêu chuẩn không hiệu quả từ 50% trở lên trên tổng diện tích sàn sẽ bị bãi bỏ, đây có thể được coi là biện pháp phản ánh các điều kiện thị trường gần đây

　Nhiệm vụ còn lại và kế hoạch cải tiến

　Vẫn còn nhiều nhiệm vụ cần giải quyết

　Đầu tiên là vấn đề áp dụng thống nhất hệ thống quản lý công Trong các dự án tái phát triển đô thị, hệ thống quản lý công được đưa ra nhằm cải thiện các vấn đề như thiếu chuyên môn của công đoàn, không đủ khả năng tài chính, tham nhũng trong quá trình thực hiện dự án và chi phí tăng nhanh do dự án kéo dài Tuy nhiên, phạm vi áp dụng hệ thống quản lý công không được quy định cụ thể trong 'Đạo luật hành chính cấp tỉnh' và được giao toàn diện cho các sắc lệnh của tỉnh/thành phố, và một số chính quyền địa phương, như Thành phố Seoul, quy định áp dụng thống nhất cho tất cả các dự án cải thiện đô thị thông qua pháp lệnh, do đó loại trừ sự lựa chọn của người dân và thành viên công đoàn Mặc dù hệ thống quản lý công là một hệ thống xa lạ và tính hiệu quả chưa được xác minh đầy đủ, nhưng có mối lo ngại đáng kể rằng hệ thống này sẽ được coi là một ví dụ điển hình về sự can thiệp quá mức của công, vì ngay từ đầu nó đã không tạo ra cơ chế hỏi ý kiến người dân hoặc thành viên công đoàn

　Ngoài ra, do triển khai hệ thống quản lý công nên thời gian lựa chọn nhà thầu bị chậm, không giống như quy định của ‘Luật hành chính cấp tỉnh’ Điều này là do, trong trường hợp của Thành phố Seoul, thời gian lựa chọn công ty xây bet88 vnng cho các địa điểm kinh doanh thuộc hệ thống quản lý công không tuân theo Điều 11, Đoạn 1 của Luật Chính quyền cấp tỉnh, quy định ‘sau khi thành lập công đoàn’ nhưng lại được quy định trong pháp lệnh là ‘sau khi phê duyệt thực hiện dự án’ Do đó, việc lựa chọn nhà thầu cho dự án tái thiết khu vực trung tâm thành phố Seoul bị chậm trễ đáng kể so với quy định của Đạo luật Chính quyền cấp tỉnh, dẫn đến khó khăn lớn trong việc vay vốn sớm từ nhà thầu để thực hiện dự án chi phí cần thiết cho việc xúc tiến dự án

　Tất nhiên, bản thân hệ thống quản lý công có rất nhiều chức năng tích cực Do đó, thay vì phủ nhận điều này, cần tìm cách cải thiện hệ thống theo hướng tôn trọng ý kiến ​​của người dân và thành viên công đoàn bằng cách cho họ cơ hội tự do lựa chọn về việc có nên áp dụng hệ thống quản lý công trong lĩnh vực này hay không Trong 'Các biện pháp 1/9', chính phủ cũng chuẩn bị các biện pháp như cho phép lựa chọn một công ty xây bet88 vnng trước khi phê duyệt thực hiện dự án nếu đa số chủ sở hữu đất đồng ý, và đổi tên 'hệ thống quản lý công' thành 'hệ thống hỗ trợ công' Do đó, người dân và đoàn viên có kỳ vọng cao vào những cải tiến hệ thống trong tương lai Nếu để người dân hoặc thành viên công đoàn tự do lựa chọn, các vấn đề liên quan đến thời gian lựa chọn nhà thầu có thể được giải quyết một cách tự nhiên

　Tiếp theo, không thể đảm bảo đủ tỷ lệ diện tích sàn được pháp luật liên quan công nhận mà không phải chịu gánh nặng quá mức như quyên góp, vốn là trở ngại lớn cho việc cải thiện tính khả thi của hoạt động kinh doanh Đạo luật Quy hoạch và Sử dụng Đất đai Quốc gia giao tỷ lệ diện tích sàn tối đa trong các khu vực sử dụng cho các quy định ở mức 500% hoặc ít hơn Mỗi chính quyền địa phương thực hiện thông lệ chia tỷ lệ diện tích sàn thành tỷ lệ diện tích sàn tiêu chuẩn và tỷ lệ diện tích sàn tối đa thông qua quy hoạch đô thị, sau đó áp dụng mức giảm lớn hơn tỷ lệ diện tích sàn quy định trong luật Lấy khu dân cư tổng hợp loại 2 làm ví dụ, tỷ lệ diện tích sàn trên hợp pháp được quy định là 250%, nhưng tỷ lệ diện tích sàn tiêu chuẩn giảm xuống 210% và mức chênh lệch 40% giữa hai tỷ lệ này được áp dụng trong cơ cấu tăng tỷ lệ diện tích sàn theo mức độ đóng góp của cơ sở hạ tầng như đường sá, công viên Kết quả là, điều này không khác gì công chúng, chẳng hạn như chính quyền địa phương, những người lắp đặt cơ sở hạ tầng, trốn tránh nghĩa vụ của mình với điều kiện tăng tỷ lệ diện tích sàn và áp đặt gánh nặng tương đương với mức tăng đối với các thành viên công đoàn

　Đầu năm 2014, Điều 4-4 của ‘Đạo luật Chính quyền cấp tỉnh’ mới được ban hành, mở đường cho các thị trưởng đặc biệt, thị trưởng đô thị hoặc thị trưởng thành phố/quận áp dụng mức trần tỷ lệ diện tích sàn bất chấp tỷ lệ diện tích sàn được quy định trong sắc lệnh Tuy nhiên, trong trường hợp của Seoul, không giống như Thành phố Yongin và Thành phố Busan, nơi đã nâng tỷ lệ diện tích sàn tiêu chuẩn lên 10% p, họ luôn bất hợp tác Xem xét những khó khăn mà dự án tái thiết phải đối mặt do sự suy thoái kéo dài của thị trường bất động sản và xem xét mục đích lập pháp tại Điều 4-4 của Đạo luật Chính quyền tỉnh để dự án tái thiết diễn ra suôn sẻ, các sắc lệnh của từng chính quyền địa phương, bao gồm cả Chính quyền Thủ đô Seoul, phải được sửa đổi kịp thời để công nhận giới hạn trên hợp pháp của tỷ lệ diện tích sàn mà không liên quan đến việc lắp đặt cơ sở hạ tầng, vv

　kết luận

　Một loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện rất đáng khích lệ Tuy nhiên, thực tế chỉ là nới lỏng một phần chứ không phải bãi bỏ các quy định hiện hành có thể hạn chế tác động của việc bình thường hóa thị trường nhà ở Do đó, công việc tiếp theo ngoài việc sửa đổi luật phải được tiến hành nhanh chóng để thiết lập một môi trường thể chế có thể trải nghiệm được tại địa điểm tái thiết Hiện tại, một số chính quyền địa phương, bao gồm cả Thành phố Seoul, không hợp tác trong việc bãi bỏ quy định về các dự án tái thiết hoặc không vội sửa đổi các sắc lệnh liên quan, điều này có nguy cơ làm hoen ố ý nghĩa ban đầu của chính sách bãi bỏ quy định về tái thiết của chính phủ

　Để dự án tái thiết được triển khai, cần phải thiết lập hệ thống hợp tác công tư Để đạt được mục tiêu này, điều cấp bách hơn bao giờ hết là tạo bet88 vnng sự ổn định và niềm tin vào thị trường bằng cách giảm sự tham gia và can thiệp quá mức của công chúng, chẳng hạn như áp dụng thống nhất hệ thống quản lý công và tiếp tục thúc đẩy các chính sách nhằm giảm gánh nặng cho người dân và thành viên công đoàn, chẳng hạn như hỗ trợ chi phí lắp đặt cơ sở hạ tầng mà không liên kết chúng với tỷ lệ diện tích sàn