연구기관리포트>Sự cần thiết và bet88 vietnam đề chấn hưng cải tạo nhà chung cư cũ
Ngày báo chí 2011-11-22
Cơ quan báo chí Kinh tế bet88 vietnam
Vấn đề của các khu chung cư cũ kỹ và nhu cầu tu sửa Khi những căn hộ chung cư được cung cấp với số lượng lớn từ giữa những năm 1980, gần đây đã trôi qua 15 đến 20 năm sau khi hoàn thành, vấn đề xuống cấp đang nổi lên như một vấn đề xã hội nghiêm trọng Tính đến năm 2011, số lượng căn hộ sau 15 năm hoàn thành đã vượt quá 3,1 triệu căn hộ trên toàn quốc và ước tính con số này sẽ vượt quá 5 triệu vào năm 2016 Trong trường hợp của Seoul, tính đến năm 2011, có khoảng 600000 căn hộ 15 tuổi, chiếm 42% tổng số căn hộ và con số này dự kiến sẽ vượt quá 1 triệu vào năm 2020 Trong tương lai, xấp xỉ Dự kiến 300000 căn hộ sẽ được bổ sung vào những ngôi nhà 15 tuổi trên toàn quốc mỗi năm홈 > 기획특집 > 기획특집 >Cổng quản lý máy nghiên cứu연구기관리포트>Sự cần thiết và vấn đề chấn hưng cải tạo nhà chung cư cũ Bài viết được nhập 22-11-2011 04:00:02 l Phông chữ Yoon Young-seon, Nghiên cứu viên, bet88 Vấn đề của các khu chung cư cũ và nhu cầu tu sửa Khi những căn hộ chung cư được cung cấp với số lượng lớn từ giữa những năm 1980, gần đây đã trôi qua 15 đến 20 năm sau khi hoàn thành, vấn đề xuống cấp đang nổi lên như một vấn đề xã hội nghiêm trọng Tính đến năm 2011, số lượng căn hộ sau 15 năm hoàn thành đã vượt quá 3,1 triệu căn hộ trên toàn quốc và ước tính con số này sẽ vượt quá 5 triệu vào năm 2016 Trong trường hợp của Seoul, tính đến năm 2011, có khoảng 600000 căn hộ 15 tuổi, chiếm 42% tổng số căn hộ và con số này dự kiến sẽ vượt quá 1 triệu vào năm 2020 Trong tương lai, xấp xỉ Dự kiến 300000 căn hộ sẽ được bổ sung vào những ngôi nhà 15 tuổi trên toàn quốc mỗi nămXu hướng tăng căn hộ trong 15 năm Bộ phậnToàn quốcKhu đô thịThành phố đô thịVùng KhóaThành phố thủ đô SeoulGyeonggi-do Tổng số hộ gia đình(2011) 8,116,650 3,575,756 1,427,394 2,148,362 2,332,893 2,208,001 15 năm đã trôi quaSố nhà 2011 3,098,208 1,269,187 603,031 666,156 1,011,562 817,459 2012 3,470,050 1,393,503 642,244 751,259 1,137,612 938,935 2013 3,903,303 1,564,802 703,798 861,004 1,269,919 1,068,582 2014 4,294,745 1,704,674 760,020 944,654 1,383,751 1,206,320 2015 4,663,117 1,879,715 841,906 1,037,809 1,474,974 1,308,428 2020 6,242,653 2,745,185 1,168,838 1,576,347 1,813,448 1,684,020 2025 7,819,025 3,424,730 1,391,470 2,033,260 2,257,663 2,136,632 Lưu ý: Khi ước tính số lượng nhà sau 15 năm, số lượng nhà hiện có bị mất do tái phát triển và xây dựng lại không được phản ánhDữ liệu: Bất động sản 114 Vấn đề xuống cấp của các khu chung cư ở Hàn Quốc khó có thể coi chỉ là sự xuống cấp về mặt vật chất Do tốc độ tăng trưởng kinh tế bị nén, tình trạng suy thoái xã hội của các khu chung cư ở Hàn Quốc đang nổi lên như một vấn đề nghiêm trọng hơn Sự lão hóa xã hội của các khu chung cư diễn ra ở ba khía cạnh chính: cải thiện về tiêu chuẩn thu nhập và nhà ở, thay đổi cơ cấu dân số, phát triển công nghệ và thay đổi xu hướng xã hội Do ảnh hưởng của các yếu tố này, chất lượng nhà ở và giá trị tài sản tương đối của căn hộ tồn kho so với căn hộ xây mới có sự suy giảm nhanh chóng thậm chí sau 15 năm hoàn thành Cho đến nay, kỳ vọng vào việc tái thiết đã góp phần to lớn vào việc giải quyết những vấn đề này, nhưng điều này được cho là cũng không hề dễ dàng trong tương lai Nếu tình trạng này trở nên tồi tệ hơn, có khả năng các vấn đề nghiêm trọng có thể nảy sinh ở cấp độ đô thị, chẳng hạn như sự suy giảm khả năng cạnh tranh dân cư của các khu chung cư quy mô lớn tại các thành phố mới và khu phát triển nhà ở của Hàn Quốc, như đã thấy trong trường hợp gần đây của khu vực Tokyo ở Nhật BảnKhó có thể coi vấn đề xuống cấp của các khu chung cư tồn kho là một vấn đề đơn giản mà chủ nhà hoặc cư dân có thể giải quyết được Nó đang nổi lên như một nhiệm vụ nghiêm túc và quan trọng đòi hỏi Chính phủ phải tích cực can thiệp vượt ra ngoài tầm người dân để tìm ra giải pháp và chuẩn bị các biện pháp chính sách Chính sách nhà ở của nước ta hiện đang ở thời điểm cần chuyển từ tập trung vào xây dựng mới và cung ứng sang nhấn mạnh vào việc quản lý và cải thiện nhà ở tồn kho Về mặt này, cần phải có một cách tiếp cận hướng tới tương lai hơn để tái thiết và tu sửa như một giải pháp thay thế có thể ứng phó tích cực với vấn đề của các khu chung cư cũ Những hạn chế và lựa chọn thay thế cho việc tái thiết Tái thiết vốn gần như là giải pháp duy nhất cho bài toán khu chung cư cũ ngày càng bộc lộ những hạn chế Đặc biệt, việc tái thiết có những vấn đề sau đây về tính khả thi trong kinh doanh và quy hoạch đô thị Thứ nhất, trong trường hợp các căn hộ có mật độ trung bình và trung bình được hoàn thành sau giữa những năm 1980, tính khả thi của việc xây dựng lại giảm đi rất nhiều Thứ hai, xem xét tác động lên thị trường bất động sản như đầu cơ và phá hủy nhà ở, khó có thể mong đợi việc bãi bỏ quy định tích cực về tái thiết Thứ ba, như một vấn đề cơ bản hơn, việc tái thiết có vấn đề đi ngược lại mô hình tăng trưởng xanh thân thiện với môi trường vốn là nguyên tắc chính sách quốc gia Trong khi tái thiết là một dự án quy hoạch đô thị có tính chất công cộng mạnh mẽ thì việc tu sửa lại là một dự án cải thiện môi trường dân cư tư nhân với ít gánh nặng hơn cho cấp thành phố Về mặt này, việc tu sửa có những ưu điểm tương đối sau so với việc tái thiết Đầu tiên, trong tình huống thực tế không thể giải quyết vấn đề gia tăng nhanh chóng của các khu chung cư cũ chỉ bằng phương pháp tái thiết, tu sửa gần như là giải pháp thay thế duy nhất Thứ hai, vì tu sửa không phải là một phương pháp cung cấp nhà ở định lượng nên nó có tác động tương đối nhỏ đến thị trường bất động sản và ít gánh nặng hơn về mặt quy hoạch đô thị Thứ ba, việc tu sửa ít nặng nề hơn so với việc tái thiết xét về mặt chi phí xã hội và nó cũng góp phần tích cực vào sự ổn định nơi ở của cư dân khu chung cư Nhìn vào trường hợp của các nước phương Tây phát triển, việc tu sửa có xu hướng trở nên tích cực ở mức thu nhập bình quân đầu người là 20000 USD Đất nước chúng ta hiện đang ở thời điểm này Điều này cho thấy có khả năng cao là việc tu sửa sẽ diễn ra ở Hàn Quốc kể từ bây giờ và do đó, cần có các biện pháp đối phó tích cực từ chính phủ Chính phủ cần tích cực khuyến khích việc tu sửa theo ba khía cạnh sau: Thứ nhất, liên quan đến tăng trưởng xanh, vốn là chương trình nghị sự quốc gia, nhu cầu cấp thiết là cải thiện hiệu quả sử dụng năng lượng và tạo ra sự thân thiện với môi trường của các khu chung cư hiện có Thứ hai, để tăng cường khả năng chống địa chấn, cần phải tích cực tu sửa các khu chung cư được xây dựng trước những năm 1990, vốn thực tế không có khả năng chống địa chấn Thứ ba, cần phải tích cực tu sửa như một cách để thúc đẩy thị trường xây dựng mới trong tương lai trong bet88 Thực tế việc tu sửa căn hộViệc tu sửa nhà chung cư hiện đang được xúc tiến chủ yếu ở khu vực đô thị tập trung vào Seoul Tính đến tháng 1 năm 2011, tổng cộng 49 khu phức hợp và 24000 hộ gia đình ở khu vực đô thị, bao gồm Seoul và Kyunggi, đã hoàn thành hoặc đang trong quá trình tu sửa Tuy nhiên, bao gồm cả các khu phức hợp đang chờ xử lý và bị hủy bỏ, con số này còn cao hơn nhiều, lên tới tổng cộng 172 khu phức hợp và 104000 hộ gia đình Điều này cho thấy mặc dù có nhiều khu phức hợp sẵn sàng theo đuổi việc tu sửa nhưng số lượng khu phức hợp thực sự theo đuổi việc tu sửa là tương đối ít Số lượng lớn các khu phức hợp đang bị tạm dừng hoặc bị hủy bỏ có nghĩa là có nhiều khu phức hợp có ý định tiến hành nhưng khó tiến hành tu sửa do những hạn chế thực tế Có ba lý do chính khiến việc tu sửa thực tế không diễn ra: Thứ nhất, sự thiếu nhất quán trong các chính sách của chính phủ liên quan đến tái thiết và tu sửa đã đóng vai trò là trở ngại cho sự tăng trưởng ổn định của thị trường tu sửa 10 năm qua kể từ những năm 2000 là thời điểm các hệ thống liên quan đến việc tu sửa căn hộ được giới thiệu và việc tái thiết được kích hoạt rất nhiều Tuy nhiên, trong giai đoạn này, chính sách của chính phủ đã thúc đẩy việc bãi bỏ một phần quy định về tu sửa và liên tục tăng cường và nới lỏng các quy định về tái thiết, dẫn đến không thể tạo ra sự tăng trưởng ổn định trong thị trường tu sửa căn hộThứ hai, chi phí tu sửa cao đang là trở ngại cho việc khôi phục việc tu sửa Lý do lớn nhất khiến các khu phức hợp sẵn sàng theo đuổi việc tu sửa lại quyết định trì hoãn hoặc hủy bỏ là vì gánh nặng chi phí tu sửa tổng thể, bao gồm cả chi phí xây dựng, rất cao Nhìn chung, người dân phản hồi rất cao trước khi thành lập hiệp hội tu sửa, nhưng có nhiều trường hợp không dễ đạt được sự đồng ý 80% ở giai đoạn cấp phép và nguyên nhân chính của việc này là chi phí Thứ ba, những khó khăn liên quan đến thủ tục xúc tiến tái cơ cấu cũng là trở ngại cho việc khôi phục tái cơ cấu Hiện nay, hầu hết các hệ thống liên quan đến thủ tục tu sửa được quy định trong Đạo luật Nhà ở đều áp dụng các quy định liên quan đến tái thiết của Đạo luật Cải thiện Môi trường Dân cư và Đô thị nên có nhiều phần không phù hợp với hoàn cảnh thực tế của việc tu sửa và những yếu tố này đang là trở ngại cho việc thúc đẩy việc tu sửa Đặc biệt, việc thiếu các quy định thủ tục rõ ràng, thông suốt, phù hợp với đặc điểm của việc cải tạo gây ra tình trạng chậm trễ, thường xuyên xảy ra tranh chấp pháp lý Trong khi đó, các quy định liên quan đến tu sửa theo Đạo luật Nhà ở không được tổ chức một cách có hệ thống, gây khó khăn cho việc hiểu và áp dụng chúng, đồng thời cũng nảy sinh những vấn đề mâu thuẫn với hệ thống của các luật khác Những vấn đề hiện nay trong việc tu sửa căn hộ Các vấn đề chính trong việc tu sửa căn hộ là vấn đề cho phép mở rộng theo chiều dọc và bán hàng chung Mở rộng theo chiều dọc là điều kiện tiên quyết cho việc bán hàng tổng hợp đồng thời nâng cao hiệu quả cải thiện kết cấu sàn của mỗi hộ gia đình Và doanh số bán hàng chung dựa trên việc mở rộng theo chiều dọc là cần thiết để giảm một phần gánh nặng chi phí cho việc tu sửa Tuy nhiên, về nguyên tắc, chính phủ đang duy trì quan điểm tiêu cực đối với nhu cầu mở rộng theo chiều dọc và bán hàng chung được phép của cư dân căn hộ tại các thành phố mới trong khu vực đô thị Nói cách khác, chính phủ đang bày tỏ sự không sẵn lòng chấp nhận nó do các vấn đề như an toàn cấu trúc và tính khả thi về kinh tế do việc mở rộng theo chiều dọc và gánh nặng bổ sung cho thành phố Vấn đề cho phép mở rộng theo chiều dọc và bán trước từng căn hộ để khôi phục việc tu sửa căn hộ là mâu thuẫn giữa việc nâng cao tính khả thi trong kinh doanh và đảm bảo tính công khai Vì vậy, việc giải quyết vấn đề không hề dễ dàng Tuy nhiên, cần phải thực hiện chính sách linh hoạt nhất có thể với tiền đề đảm bảo tính công khai trong khuôn khổ lớn hơn Về mặt này, cần xem xét phương án tiếp cận từng trường hợp riêng biệt, tách bạch vấn đề mở rộng theo chiều dọc và cấp phép bán hàng chung Hai vấn đề này có mối liên hệ với nhau, nhưng ngay cả khi chỉ cho phép mở rộng theo chiều dọc thì rất có thể nó sẽ góp phần đáng kể vào việc khôi phục lại công cuộc tu sửa Việc mở rộng theo chiều dọc khó có thể gây ra vấn đề gì miễn là đảm bảo an toàn, tính khả thi về mặt kinh tế với chi phí cao là vấn đề để người dân lựa chọn Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc và kết cấu đã gợi ý rằng việc mở rộng theo chiều dọc các căn hộ hiện tại trong phạm vi từ 2 đến 3 tầng sẽ không gây ra vấn đề an toàn lớn nếu các quy trình thể chế về chẩn đoán an toàn và gia cố kết cấu được tăng cường Ngược lại, vấn đề cho phép bán hàng tổng hợp đòi hỏi phải xem xét cẩn thận từ nhiều khía cạnh, bao gồm cả khía cạnh đô thị và sự công bằng trong tái thiết Tuy nhiên, cần phải xem xét lại kế hoạch cho phép bán chung một phần bằng cách đặt ra các điều kiện như quy mô nhà ở và nguồn cung nhà cho thuê trong phạm vi tuân thủ nghiêm ngặt tiêu chuẩn mở rộng 30% diện tích dành riêng cho mỗi hộ gia đình, hiện được pháp luật cho phép Young-seon Yoon, Nghiên cứu viên, Phòng Nghiên cứu Chính sách Xây dựng, Viện Công nghiệp Xây dựng Hàn Quốc