Đóng góp truyền thông

Sự suy thoái của thị trường nhà ở ngày càng sâu sắc Suy thoái kinh tế ở khu vực đô thị vẫn tiếp tục và tốc độ tăng trưởng ở các thị trường địa phương cũng đang chậm lại nhanh chóng Ngoài ra, khối lượng giao dịch đang giảm hơn 30% so với năm trước Mặc dù một số chính sách đã được công bố trong Biện pháp 10/5 và định hướng chính sách kinh tế nửa cuối năm nhưng vẫn chưa đủ sức lay chuyển thị trường Ngoài ra, sự phục hồi kinh tế vĩ mô dự kiến ​​​​trong nửa cuối năm nay dự kiến ​​sẽ bị trì hoãn do sự bất ổn gia tăng của nền kinh tế toàn cầu Các sửa đổi về triển vọng kinh tế trong nước năm 2012 của Viện Phát triển Hàn Quốc (KDI) và Ngân hàng Hàn Quốc lần lượt giảm dần Cuối cùng, có vẻ như những khó khăn ngắn hạn sẽ tiếp tục kéo dài trong một thời gian Sau đó, chúng ta cần xác định đúng nguyên nhân của những khó khăn ngắn hạn mà chúng ta đang gặp phải Đặc biệt, hãy tập trung vào các yếu tố thị trường nội tại, loại trừ các yếu tố bên ngoài khó ứng phó như khủng hoảng tài chính Thời điểm càng khó khăn thì chúng ta càng cần chuẩn bị cho tương lai Hãy rút ra ý nghĩa từ dữ liệu điều tra dân số và nhà ở được công bố vào năm 2011 và 2012

　△ So với sự gia tăng số lượng hộ gia đình, tranh cãi về tình trạng dư cung nhà ở đòi hỏi cách tiếp cận thận trọng

　Gần đây, sự suy giảm nhanh chóng về tăng trưởng dân số và hộ gia đình đã được coi là một hiện tượng phổ biến trên thị trường Tuy nhiên, theo số liệu điều tra dân số và nhà ở, mức tăng số hộ được duy trì ở mức 320000 hộ/năm từ năm 1995 đến năm 2010 Xét về số lượng, số hộ không hề giảm Mặt khác, chúng ta hãy nhìn vào nguồn cung nhà ở, có thể coi là tổng số lượng nhà ở trên thị trường do nguồn cung và sự tiêu hủy nhà ở Lượng nhà ở tồn kho tăng từ 350000 đến 410000 căn mỗi năm trong khoảng thời gian từ 1990 đến 2000, nhưng giảm xuống còn 310000 căn mỗi năm trong khoảng thời gian từ 2000 đến 2005, và chỉ còn 280000 căn mỗi năm trong khoảng thời gian từ 2005 đến 2010 Nói cách khác, mức tăng nhà ở không bằng mức tăng số hộ gia đình trong 5 năm qua Trong giai đoạn tăng trưởng của thị trường nhà đất trước năm 2005, tốc độ tăng nhà ở nhanh hơn tốc độ tăng số lượng hộ gia đình và tốc độ tăng trưởng vượt quá 3%, giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở về số lượng Những thành tựu này đã mở ra kỷ nguyên của 10 triệu đơn vị nhà ở vào năm 2000, với mức tăng nhà ở hàng năm vượt quá 300000 đơn vị Tuy nhiên, sau năm 2005, lĩnh vực nhà ở bước vào thời kỳ tăng trưởng thấp dưới 2% Tuyên bố rằng tốc độ tăng trưởng nhà ở gần đây đã vượt quá tốc độ tăng trưởng hộ gia đình, dẫn đến tình trạng dư cung chỉ dựa trên tốc độ tăng trưởng, là sai sót một phần Điều này là do số hộ lớn hơn số nhà nên dù số hộ có tăng cùng một lượng thì tốc độ tăng nhà vẫn cao hơn Cuối cùng, người ta tin rằng ‘tranh cãi về tình trạng dư cung nhà ở’ gần đây có một số khía cạnh đã bị phóng đại

　Dù thế nào đi nữa, đúng là ngành nhà ở đã không thể thoát khỏi suy thoái sau cuộc khủng hoảng tài chính và chuyển sang tăng trưởng âm bắt đầu từ năm 2010 Quy mô thị trường của ngành nhà ở được duy trì ở mức 40 nghìn tỷ won trong 20 năm (1990-2010) dựa trên lượng đầu tư nhà ở liên tục của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc Tuy nhiên, gần đây, quy mô thị trường đã giảm mạnh xuống còn khoảng 32 nghìn tỷ won Giả sử kịch bản lạc quan, ngay cả khi nền kinh tế phục hồi trong nửa cuối năm, dự kiến ngành nhà ở sẽ khó có thể phục hồi trở lại quy mô thị trường 40 nghìn tỷ won trước đây trong thời điểm hiện tại

　△ Gia tăng hộ gia đình thu nhập thấp 1-2 người, nguồn cung chủ yếu là căn hộ cao cấp… gây mất cân đối

　Điều gì đã gây ra sự tăng trưởng âm này bất chấp sự cân bằng về số lượng giữa cung và cầu? Chúng ta hãy nhìn vào các đặc điểm của đồ nội thất Từ năm 2000, số lượng hộ gia đình tăng lên, chủ yếu là hộ từ một đến hai người, đặc biệt số hộ độc thân tăng 190000 hộ mỗi năm Mặt khác, số hộ có từ 4 người trở lên, vốn là thành phần chính của hộ trước đây, đã giảm Hộ độc thân ngày càng gia tăng đáng kể, có tỷ lệ người trong độ tuổi 20, 30 và người già cao, ít người có việc làm nên nhiều người trong số họ có năng lực kinh tế yếu Theo đó, mức tiêu thụ nhà ở dường như chủ yếu được thúc đẩy bởi các sản phẩm nhà ở giá rẻ như tiền thuê hàng tháng cho nhà ở dành cho nhiều hộ gia đình Mặt khác, loại hình tồn kho nhà ở duy nhất tăng lên kể từ năm 2000 là căn hộ và nhà ở cho nhiều hộ gia đình, và sự tập trung đặc biệt vào căn hộ Đối với những căn hộ được cung cấp sau năm 2000, giá bán đã tăng nhanh hơn thu nhập và xu hướng chủ đạo là các căn hộ tư nhân cỡ trung bình (60㎡ hoặc lớn hơn) được trang bị các thương hiệu cao cấp theo chiến lược sang trọng Nói cách khác, số lượng hộ gia đình từ một đến hai người thuộc tầng lớp thu nhập thấp ngày càng tăng và chúng tôi đang cung cấp các sản phẩm nhà ở chất lượng cao

　△ Vấn đề nguồn cung nhà ở không đáp ứng được sự thay đổi của đặc điểm nhu cầu

　Một trong những lý do để bỏ qua những đặc điểm này của người tiêu dùng được cho là do việc thiết lập mục tiêu quá tập trung vào khối lượng và nhận thức quán tính về thị trường tăng trưởng Khu vực công đặt ra các mục tiêu cung cấp nhà ở hàng năm và nỗ lực để đạt được chúng, nhưng nhu cầu nhà ở thay đổi nhanh chóng Trước đây, đặt mục tiêu số lượng là một phương pháp hiệu quả khi phải cung cấp số lượng lớn trong thời gian ngắn, nhưng ở những thị trường có nhu cầu đa dạng hóa, nó thực sự có thể gây ra tác dụng phụ Điều này là do không chỉ khó đặt ra các mục tiêu chi tiết cho từng hộ gia đình, khu vực mà còn khó tránh khỏi làm giảm tính co giãn của thị trường vốn vận hành tự chủ trên thị trường Không chỉ khu vực công mà cả khu vực tư nhân cũng tuân thủ phương pháp quản lý tập trung vào hiệu suất đặt hàng, dẫn đến tình trạng lợi nhuận ngày càng giảm sút ngay cả khi số lượng đơn đặt hàng tăng lên Ngoài ra, đơn đặt hàng nhà ở chịu ảnh hưởng lớn từ nền kinh tế, có ảnh hưởng tuyệt đối đến việc đạt được mục tiêu đặt hàng xây dựng tổng thể và chiến lược mở rộng số lượng đơn đặt hàng nhà ở vẫn tiếp tục

　△ Dân số và số lượng hộ gia đình dự kiến sẽ tiếp tục tăng cho đến năm 2030, và dòng người nước ngoài cũng đang hoạt động

　Vì vậy, như hầu hết mọi người trên thị trường đều nói, phải chăng không có yếu tố cơ đăng nhập bet88i nhân khẩu học trong thị trường nhà ở nước ta? May mắn thay, điều này không nhất thiết phải như vậy Các dự báo dân số hiện tại dự đoán dân số sẽ giảm sau năm 2018 Tuy nhiên, tốc độ tăng dân số trong giai đoạn 2005-2010 trên thực tế đã tăng so với 5 năm trước đó Dựa trên dữ liệu về dân số và nhà ở năm 2010, Cục Thống kê Hàn Quốc đã điều chỉnh dự báo để dự đoán dân số sẽ tiếp tục tăng cho đến năm 2030 Dự đoán con số này sẽ đạt đỉnh 52,16 triệu người vào năm 2030 và sau đó giảm dần Điều này được cho là bị ảnh hưởng phần lớn bởi dòng người nước ngoài Với việc triển khai Hệ thống Giấy phép Lao động Nước ngoài năm 2004 và Hệ thống Việc làm Tham quan năm 2007, dòng người nước ngoài đổ vào tăng đáng kể do sự gia tăng việc làm, kết hôn và du học Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đặc điểm kinh tế của người nước ngoài đến không khác nhiều so với hộ gia đình một hoặc hai người Nếu số lượng hộ gia đình tiếp tục tăng cùng với sự gia tăng dân số này thì dân số vào năm 2035 dự kiến ​​sẽ gấp 1,5 lần so với năm 2010 Xu hướng tăng trưởng hộ gia đình sẽ tiếp tục do sự phân hóa và phân rã hộ gia đình, chẳng hạn như sự gia tăng số hộ độc thân và hộ cặp vợ chồng, tiếp tục gia tăng Đặc biệt, mức tăng số hộ gia đình hàng năm sẽ duy trì ở mức trên 200000 cho đến năm 2025 Cuối cùng, sự thay đổi nhân khẩu học của đất nước chúng ta sẽ diễn ra cùng với các vấn đề về chất như sự gia tăng số lượng hộ gia đình độc thân và tình trạng già hóa

　Xét đến điều này, sự thay đổi mạnh nhất dự kiến ​​​​vào khoảng năm 2025 Tuy nhiên, chúng ta sẽ chuyển sang thời kỳ già hóa và tăng trưởng thấp trong hai đến ba giai đoạn Đến năm 2015, số hộ tăng thêm hàng năm duy trì ở mức khoảng 250000 hộ, tỷ lệ hộ độc thân và người cao tuổi (từ 60 tuổi trở lên) không vượt quá 30% Sau năm 2020, mức tăng số hộ gia đình hàng năm dự kiến ​​sẽ giảm xuống còn khoảng 210000 hộ, tỷ lệ hộ độc thân dự kiến ​​sẽ vượt quá 30% Rõ ràng, sau năm 2025, dự kiến sẽ có những thay đổi khá đáng kể, với mức tăng số hộ gia đình hàng năm là dưới 200000 và tỷ lệ người cao tuổi vượt quá 40%

　△ Mặc dù số lượng hộ gia đình chủ yếu tiêu thụ nhà ở giảm sút nhưng cơ đăng nhập bet88i phát triển ngành nhà ở vẫn tồn tại cho đến năm 2025

　Vì vậy, những thay đổi nào được mong đợi ở dạng đồ nội thất? Điều hợp lý là nhóm nhu cầu mục tiêu chính trên thị trường tư nhân là nhóm tuổi có thu nhập trên một mức nhất định và tiêu dùng nhà ở tích cực Rất may, số hộ dưới 59 tuổi vào năm 2025 là 12,99 triệu, bằng 99% số hộ dưới 59 tuổi năm 2010 là 12,89 triệu Dự kiến ​​sẽ giảm nhưng mức giảm không lớn Ngoài ra, mặc dù loại hình hộ gia đình đang đa dạng hóa nhưng mô hình cuộc sống đặc trưng theo vòng đời dự kiến ​​sẽ được duy trì Tỷ lệ hộ gia đình tuân theo vòng đời theo độ tuổi (kết hôn → sinh con → học hành con cái → con rời nhà) vẫn ở mức cao nhất Đến năm 2025, số hộ gia đình có từ 3 người từ 30 đến 59 tuổi trở lên sẽ chiếm hơn 50% tổng số hộ gia đình và tỷ lệ cặp vợ chồng và con cái (bao gồm cả cha mẹ đơn thân) dự kiến sẽ duy trì ở mức 52,3% vào năm 2025 Xét đến cơ cấu thị trường nhà ở và những thay đổi trong vòng đời được thực hiện theo từng giai đoạn, cơ đăng nhập bet88i cho ngành nhà ở vẫn tồn tại cho đến năm 2025

　△ Cần đa dạng hóa sản phẩm nhà ở theo sự thay đổi của loại hộ và nhu cầu

　Vì vậy, chúng ta nên chuẩn bị những gì từ góc độ sản phẩm? Gần đây, nguồn cung nhà ở không phải căn hộ như nhà ở đô thị và officetel ngày càng mở rộng Đồng thời, nhận thức hời hợt về sản phẩm căn hộ đang có những chuyển biến tiêu cực Tuy nhiên, nó ngày càng trở thành một loại hình nhà ở mà mọi người thực sự muốn chuyển đến Theo khảo sát nhà ở, tỷ lệ người dân chọn căn hộ làm nơi ở mong muốn chuyển đến tăng từ 65,2% năm 2006 lên 66,7% năm 2008 và 67,3% năm 2010 Cuối cùng, sản phẩm chính là căn hộ phải được bảo trì Tuy nhiên, xét đến nhu cầu mới của tầng lớp thu nhập thấp, dường như có nhu cầu cao phải tăng cường “sản phẩm thông thường” và “sản phẩm giá rẻ” thay vì các sản phẩm cao cấp hiện có Ngoài ra, xét đến việc đa dạng hóa loại hình hộ gia đình, cần phát triển các sản phẩm chuyên dụng cho người già, an sinh, tiết kiệm năng lượng Ngoài ra, các sản phẩm ngách như nhà phố cao cấp, sản phẩm hỗn hợp giá rẻ cũng cần được cân nhắc Xem xét lượng tồn kho nhà ở và số lượng hộ gia đình ngày càng tăng, dự kiến ​​việc mở rộng các lĩnh vực kinh doanh như bảo trì, quản lý và dịch vụ hỗ trợ nhà ở sẽ đồng thời là cần thiết Cuối cùng, trong khi vẫn duy trì sản phẩm chính là căn hộ, cần phải mở rộng sản phẩm và mở rộng kinh doanh phù hợp với việc đa dạng hóa các loại đồ nội thất

　△ Mở rộng tính linh hoạt là nền tảng cho sự đổi mới trong ngành nhà ở

　Trong ngắn hạn, chúng tôi đang điều chỉnh không chỉ các yếu tố bên ngoài như kinh tế vĩ mô mà còn điều chỉnh sự mất cân bằng của thị trường nhà ở trong nước do đặc điểm cung và cầu Tuy nhiên, để rút ngắn sự điều chỉnh này, Chính phủ phải thay đổi giọng điệu sang chính sách vận hành tự chủ để đáp ứng với sự thay đổi của cơ chế thị trường hơn là đặt ra các mục tiêu định lượng cho nhà ở Ngoài ra, khu vực tư nhân cũng cần nỗ lực đáp ứng nhu cầu đa dạng hóa như phát triển đa dạng sản phẩm, sản xuất số lượng nhỏ, sản phẩm giá rẻ Do cơ cấu dân số và hộ gia đình thay đổi theo từng giai đoạn đến năm 2025, cả khu vực công và tư nhân được đánh giá là cần có những chiến lược tiếp cận khác biệt phù hợp với từng thời kỳ Để đáp ứng thị trường đa dạng hóa, tính linh hoạt sẽ là giá trị quan trọng nhất đối với các ngành, chính sách và tổ chức

　Trong tương lai, thị trường nhà ở sẽ tăng trưởng chủ yếu ở các hộ gia đình 1-2 người, khó có thể trở thành thị trường tăng trưởng như trước đây Tuy nhiên, số hộ gia đình mới sẽ được thành lập thêm 50% so với hiện nay và nhà ở cho họ là điều cần thiết Tùy thuộc vào cách chúng tôi phản ứng với quá trình điều chỉnh hiện tại, thị trường trong tương lai có thể sẽ hoàn toàn khác

　Heo Yun-kyung, Nghiên cứu viên, Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng