Đóng góp truyền thông

Giấy phép nhà ở năm 2011 được công bố vào ngày 24 đã kết thúc ở mức 549594 căn hộ Xét rằng mục tiêu hàng năm về giấy phép nhà ở thường là khoảng 450000 căn, đây là một mức tăng nhanh chóng Con số 550000 căn tăng 42,2% so với năm trước, tương đương với con số 560000 căn vào năm 2007, khi nền kinh tế nhà ở đang bùng nổ Điều bất thường hơn nữa là 550000 giấy phép nhà ở đã được cấp bất chấp sự suy thoái liên tục của thị trường nhà đất ở khu vực đô thị Nếu vậy, chúng ta cần xem xét chính xác ý nghĩa của 550000 giấy phép nhà ở đạt được trên thị trường nhà ở vào năm 2011 Hãy phân tích nó từ nhiều khía cạnh khác nhau như số lượng, khu vực, loại hình và quy mô

　550000 giấy phép nhà ở vào năm 2011, một mức tăng bất thường

　Từ năm 2000 đến năm 2010, số lượng giấy phép xây dựng nhà ở đã vượt quá 550000 chỉ trong ba năm: 2002, 2003 và 2007 Mô hình hoạt động cấp phép chính trong những năm 2000 là hiện tượng tập trung số lượng vào những năm khi các yếu tố chính sách xảy ra Trong những năm khi số lượng căn hộ vượt quá 550000 căn, có một số lượng lớn giấy phép được cấp để thu hồi lợi nhuận vượt quá từ việc tái phát triển hoặc để tránh giới hạn giá bán Loại trừ điều này, số lượng giấy phép trung bình từ năm 2000 đến năm 2010 là khoảng 440000 đơn vị

　Ngoài ra, số lượng giấy phép đã giảm dần kể từ năm 2000 Số lượng giấy phép trung bình từ năm 2000 đến năm 2005 là khoảng 520000 đơn vị, nhưng từ năm 2006 đến năm 2010, mức trung bình giảm khoảng 14% xuống còn 450000 đơn vị Nếu bạn vẽ biểu đồ với đường trung bình động trong ba năm, nó sẽ cho thấy số lượng giấy phép giảm liên tục từ năm 2003 đến năm 2010, ngoại trừ năm 2007

　Hiệu suất cấp phép của 550000 đơn vị trong năm 2011 lớn hơn đáng kể so với số lượng hàng năm trong những năm 2000 xét về số lượng tuyệt đối Ngoài ra, sự gia tăng này đi ngược lại xu hướng giảm số lượng giấy phép lâu dài

　

　Tăng do sự kết hợp của các yếu tố như điều kiện thị trường và địa phương thuận lợi cũng như tiến độ của các dự án đã lên kế hoạch trước đó

　Chúng ta hãy nhìn vào cơ sở khu vực cho sự gia tăng này Về số lượng, giấy phép địa phương trong ba năm kể từ năm 2008 là dưới 200000 chiếc nhưng đã tăng lên 280000 chiếc vào năm 2011 Năm 2011, chỉ một nửa số giấy phép được cấp ở khu vực đô thị và các khu vực địa phương Từ năm 2007 đến năm 2010, tỷ lệ khu vực địa phương là khoảng 40%, nhưng đã tăng lên 50% vào năm 2011

　Sự gia tăng cấp phép địa phương được cho là do hai lý do Đầu tiên, có sự gia tăng giấy phép do giá cả tăng cao ở thị trường thành phố đô thị Khi giá cả tăng ở các thành phố đô thị, bao gồm cả Busan, được quan sát thấy từ năm 2010, số lượng giấy phép ở 5 thành phố đô thị đã đạt 100000 căn vào năm 2011 Đây là số lượng cao nhất kể từ năm 2007

　Điều đáng chú ý hơn việc cấp phép của thành phố đô thị là hiệu suất cấp phép ở các khu vực khác, lên tới 180000 căn hộ Đây là khối lượng cao nhất kể từ năm 2000 Đặc biệt, Kyungnam và Chungnam chiếm đa số tuyệt đối, được cho là do ảnh hưởng của Thành phố Đổi mới Jinju và Thành phố Sejong

　Cuối cùng, việc tăng giấy phép địa phương không chỉ do điều kiện thị trường thuận lợi như tăng giá mà còn do tiến độ của các dự án đã lên kế hoạch trước đó như Thành phố Sejong và Thành phố Đổi mới Hơn nữa, vì số lượng đã lên kế hoạch trước đó, bao gồm cả số lượng từ các thành phố đổi mới trên khắp đất nước, vẫn đang chờ đợi, nên dự kiến mức tăng giấy phép địa phương sẽ được duy trì trong thời điểm hiện tại

　Tỷ lệ giấy phép nhà ở không phải căn hộ dự kiến sẽ vượt quá 35%

　Nhìn vào đặc điểm của từng loại nhà ở, có thể thấy số lượng nhà ở không phải căn hộ tăng lên rõ rệt Năm 2011, số lượng căn hộ và giấy phép khác được cấp trên toàn quốc là 190000 căn, tăng nhanh 76% so với năm trước Đây là lượng giao dịch cao nhất kể từ năm 2002, khi số lượng nhà ở không phải căn hộ tăng nhanh và tăng 62% so với mức trung bình của những năm trước (2001-2010) Khu vực đô thị, thành phố đô thị và các khu vực khác đều tăng hơn hai con số, cho thấy mức tăng trên toàn quốc bất kể khu vực Tính đến năm 2011, tỷ lệ nhà ở không phải căn hộ trong tổng nguồn cung nhà ở đã tăng lên 35%

　Xem xét số lượng nhà ở đô thị và văn phòng phi nhà ở, số lượng nguồn cung không phải căn hộ ước tính chiếm hơn 35% nguồn cung nhà ở trong năm 2011 Một số nhà ở đô thị kiểu studio, với số lượng giấy phép theo Luật Xây dựng đang tăng nhanh, đều nằm trong các căn hộ Nói cách khác, theo quan niệm thông thường, số lượng nhà được cấp phép không phải căn hộ có thể cao hơn giá trị thực tế Ngoài ra, doanh số bán căn hộ officetel, được phân loại là không để ở và không nằm trong số lượng giấy phép nhà ở, cũng tăng 25,0% so với năm trước

　Ở khu vực đô thị, những ngôi nhà không phải căn hộ siêu nhỏ (dưới 40㎡) đang gia tăng do các yếu tố chính sách

　Còn khu vực đô thị nơi thị trường đang suy thoái thì sao? Số lượng giấy phép được cấp ở khu vực đô thị vào năm 2011, vào khoảng 270000 căn hộ, không hề nhỏ Ngoại trừ năm 2007, đây là khối lượng cao nhất kể từ năm 2004 Trong tình hình giá cả giảm và khối lượng bán hàng giảm, lý do tăng giấy phép là gì?

　Nếu nhìn vào tỷ lệ theo loại một cách chi tiết, có thể thấy rõ những đặc điểm khác nhau của khu vực địa phương và khu vực đô thị Đối với khu vực địa phương, số lượng căn hộ không phải là căn hộ tăng nhưng tỷ trọng lại giảm so với năm trước Điều này có nghĩa là trong bối cảnh số lượng tăng chung, số lượng căn hộ lại tăng nhiều hơn số lượng không phải căn hộ

　Mặt khác, hiệu suất bán căn hộ tại khu vực đô thị giảm 10,5% so với năm trước nhưng doanh số bán căn hộ ngoài căn hộ lại tăng 81,6% Trong khi số lượng giấy phép căn hộ ở khu vực đô thị là 180000, thấp hơn mức của năm trước, thì số lượng căn hộ không phải căn hộ là 100000, số lượng cao nhất kể từ năm 2002

　Do sự chênh lệch nhiệt độ này, tỷ lệ căn hộ so với căn hộ không phải căn hộ, từ 79 đến 21 vào năm 2010, đã thay đổi đáng kể thành 65 trên 35 vào năm 2011 Giấy phép xây dựng nhà ở không phải căn hộ đang tăng lên nhanh chóng Người ta tin rằng chính sách mở rộng nhà nhỏ của chính phủ đóng vai trò quan trọng nhất

　Trong biện pháp 1/13, để thúc đẩy việc xây dựng nhà ở quy mô nhỏ trong thành phố, như nhà ở đô thị, nhà ở nhiều thế hệ, nhà ở nhiều gia đình và văn phòng nhỏ, quỹ lãi suất thấp 2% đã được cung cấp cho các nhà điều hành doanh nghiệp cho đến cuối năm 2011 Sau đó, theo biện pháp 12/7, thời hạn hỗ trợ được kéo dài đến năm 2012

　Nếu bạn nhìn vào hiệu quả hoạt động của khu vực đô thị theo quy mô, tác động của các quỹ lãi suất thấp sẽ trở nên rõ ràng hơn Các khu vực dưới 40㎡ tăng nhanh 96,4% so với năm trước, nhưng các khu vực từ 40 đến 85㎡ tăng 2,8%, duy trì mức của năm trước Diện tích trên 85㎡ thực tế đã giảm hơn hai chữ số

　Mặc dù số lượng giấy phép và giấy phép ở khu vực đô thị đã tăng so với những năm trước trong năm 2011, nhưng nếu bạn nhìn kỹ, phần lớn mức tăng là ở những ngôi nhà không phải là căn hộ siêu nhỏ có diện tích từ 40㎡ trở xuống Cuối cùng, có thể thấy rằng khu vực đô thị đang có sự gia tăng khá mạnh về giấy phép do yếu tố chính sách mở rộng nguồn cung nhà nhỏ

　Thị trường suy thoái, mô hình tăng trưởng thị trường thích hợp

　Ngoài ra, tỷ lệ căn hộ không phải căn hộ ở khu vực đô thị chỉ là 11% trong thời kỳ bùng nổ nhà ở (2004-2007), tăng lên 24% trong thời kỳ suy thoái sau năm 2008 (2008-2010) và tăng lên 35% vào năm 2011 Do thị trường nhà ở ở khu vực đô thị đã suy thoái kéo dài kể từ năm 2009, thị trường nhà ở không phải căn hộ, có thể được coi là thị trường ngách, đang nhanh chóng phát triển đang mở rộng

　Điều này là do ba lợi thế chính của nhà ở ngoài căn hộ Trên hết, giá tương đối thấp so với căn hộ Mô hình của người mua nhà trong thời kỳ thị trường suy thoái nhạy cảm hơn với giá cả hơn bất kỳ điều gì khác Trong những tình huống mà kỳ vọng về việc tăng giá trong tương lai không rõ ràng, chẳng hạn như trên thị trường nhà ở mới hoặc thị trường nhà ở còn tồn, nhu cầu về các sản phẩm rẻ hơn chắc chắn sẽ tăng lên

　Ngoài ra, mặc dù giá thấp nhưng nó nằm gần trung tâm việc làm Kể từ năm 2006, khi giá nhà đất ở các khu vực lân cận trung tâm việc làm tăng vọt, vị trí nhà ở giá rẻ có xu hướng dịch chuyển ra xa các trung tâm việc làm, là yếu tố hạn chế lựa chọn nhà ở của tầng lớp trung lưu Nguồn cung nhà ở giá rẻ ngoài căn hộ liền kề trung tâm thành phố sẽ là yếu tố kích thích nhu cầu nhà ở cho tầng lớp này Ngoài ra, giá cả tăng do suy thoái kinh tế sẽ làm tăng nhận thức về gánh nặng chi phí đi lại khi sống trong những ngôi nhà nằm ở ngoại ô trung tâm thành phố Điều này sẽ xuất hiện dưới hình thức tăng cường ưu tiên cho nhà ở gần trung tâm thành phố

　Cuối cùng, các sản phẩm thích hợp có thể được cung cấp nhanh chóng Trong thời kỳ thị trường suy thoái, nguồn cung căn hộ có xu hướng giảm, điều này được thể hiện qua việc giá thuê nhà hàng tháng và jeonse tăng cao cũng như tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở Nhà ở không phải căn hộ cũng có lợi thế là nhanh chóng lấp đầy khoảng trống về thời gian và cung cấp nhà ở có thể chuyển đến ở nhanh chóng

　Nguồn cung ngoài căn hộ dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong năm 2012

　Người ta kỳ vọng rằng thị trường nhà đất sẽ tiếp tục chứng kiến ​​sự mở rộng về số lượng nguồn cung ở các thị trường địa phương và thị trường ngách trong năm 2012 Khi giá nhà ở các khu vực địa phương tăng chậm lại, nguồn cung do thị trường mạnh sẽ giảm, nhưng các dự án đã lên kế hoạch trước đó ở các khu vực địa phương, chẳng hạn như các thành phố đổi mới, sẽ được tiến hành Tuy nhiên, có mối lo ngại rằng nguồn cung địa phương phụ thuộc vào sự di chuyển của dân cư và nguồn vốn từ khu vực đô thị Điều này là do nguồn cung không được thúc đẩy bởi tăng trưởng nhu cầu trong khu vực mà do sự dịch chuyển nhu cầu từ các khu vực khác Rất có khả năng mô hình khu vực đô thị và các khu vực địa phương qua lại giữa nóng và lạnh sẽ tiếp tục trong một khoảng thời gian nhất định

　Việc mở rộng nguồn cung tại các thị trường ngách như căn hộ và nhà ở sẽ tiếp tục cho đến năm 2012 Việc mở rộng hỗ trợ vốn lãi suất thấp và tốc độ phục hồi thị trường chậm sẽ thực sự mang lại lợi ích cho các thị trường ngách Tuy nhiên, thời gian gần đây, tình trạng nhà tồn đọng bắt đầu xuất hiện do nguồn cung nhà ở đô thị tập trung, đồng thời cũng có những lo ngại về chất lượng nhà ở Ngoài ra, việc nhà ở đô thị mọc lên ồ ạt sẽ trở thành gánh nặng về lâu dài trong quy hoạch và quản lý đô thị

　Việc phê duyệt 550000 đơn vị nhà ở đạt được trong năm 2011 không chỉ đạt được thành tích mở rộng nguồn cung nhà ở ổn định bất chấp suy thoái thị trường mà còn đặt ra cho chúng ta hai nhiệm vụ lớn cho tương lai Các câu hỏi là ‘Làm thế nào chúng ta sẽ quản lý và cung cấp nhà ở ngoài căn hộ trong tương lai?’ và ‘Có lộ trình trung và dài hạn nào để khu vực đô thị và các khu vực địa phương cùng nhau phát triển không?’

Heo Yun-kyung, Nghiên cứu viên, bet88