Đóng góp truyền thông

Sự thay đổi mô hình trong thị trường nhà ở và các dự án thị trấn mới lang thang

　Cũng giống như con người, thị trường nhà đất, bất động sản cũng có lúc thăng trầm, nhưng sự sa sút gần đây của dự án khu đô thị mới, nơi từng được mệnh danh là “con ngỗng đẻ trứng vàng”, dường như đã bị đẩy xuống vị thế kẻ thua cuộc, khiến người ta có cảm giác thay đổi Nguyên nhân chung là do cuộc suy thoái kinh tế chung do cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu cuối năm 2008 gây ra và kéo theo đó là sự thu hẹp nhanh chóng của thị trường nhà đất Ngoài ra, sự thay đổi mô hình trong thị trường nhà ở xung quanh dự án thị trấn mới cũng đang nổi lên như một vấn đề được quan tâm lớn đang ảnh hưởng đến tiến độ của dự án bảo trì và thị trấn mới

　Trên hết, có thể nói rằng cung và cầu nhà ở về mặt định lượng đã khắc phục được tình trạng thiếu hụt tuyệt đối về số lượng, như đã thấy ở tỷ lệ cung nhà ở, vốn đã đạt 101,9% tính đến năm 2010 Trong tương lai, khi môi trường thị trường đề cao tính khả thi về mặt kinh tế và các khía cạnh chất lượng của nhà ở sẽ được tạo ra, rất có thể các tiêu chuẩn khắt khe của người tiêu dùng nhà ở sẽ đóng vai trò là tiêu chí chính để lựa chọn nhà ở Tỷ lệ tăng trưởng dân số giảm, số lượng hộ gia đình một hoặc hai người tăng, sự già hóa và nữ tính hóa của các chủ hộ gia đình, và sự bắt đầu nghỉ hưu chính thức của thế hệ 'baby boomer', vốn là nhóm có nhu cầu mua sắm chính, cũng được dự đoán sẽ mang lại những thay đổi đáng kể trong nhóm nhu cầu nhà ở Sự thay đổi trong nhận thức về nhà ở, đang chuyển từ 'mua nhà riêng' sang 'đảm bảo nhà ở ổn định', cũng đang nổi lên như một biến số

　Những thay đổi này trong môi trường bên trong và bên ngoài của thị trường nhà ở đang làm lung lay nền tảng của các dự án bảo trì và thị trấn mới Mô hình cơ cấu lợi nhuận của dự án tái phát triển và thị trấn mới hiện tại, vốn xác định tính khả thi của hoạt động kinh doanh dựa trên quy mô khối lượng bán hàng chung, mức giá bán và tỷ lệ cạnh tranh bán hàng do tăng tỷ lệ diện tích sàn hoặc nâng cấp loại hình trong quá trình xúc tiến dự án, đã trở nên khó duy trì hơn nữa Ngoài ra, một cơn lốc lớn đang xảy ra khi chính sách của dự án bảo trì và thị trấn mới từ bỏ phương pháp phá dỡ toàn diện đã được thực hiện ở cấp đô thị dưới danh nghĩa chiến lược rút lui và chuyển hướng mạnh mẽ sang việc tích cực cho phép giải phóng khu vực

　Nội dung chính của kế hoạch chính sách mới về thị trấn mới và dự án bảo trì của Seoul

　Thành phố Seoul đã thể hiện những động thái cụ thể và chủ động nhất trong việc chuẩn bị chiến lược rút lui của chính quyền địa phương Vào ngày 14 tháng 4 năm 2011, 'Năm hướng tái phát triển khu dân cư mới' đã được công bố, bao gồm việc thúc đẩy ổn định các dự án thị trấn mới hiện có, nhưng việc phát triển khu phức hợp mật độ cao tập trung quanh các ga tàu điện ngầm thay vì phá bỏ hoàn toàn Tuy nhiên, với sự xuất hiện của Thị trưởng mới Park Won-soon, vào ngày 30 tháng 1 năm 2012, chín tháng sau, một chính sách có nội dung và định hướng thiết yếu khác đã được công bố dưới tên gọi ‘Sáng kiến Chính sách Mới của Dự án Tái phát triển và Thị trấn Mới’

　Đầu tiên, một cuộc khảo sát tìm hiểu thực tế sẽ được tiến hành trên 610 địa điểm trong giai đoạn phê duyệt trước dự án và ý kiến ​​của người dân sẽ được thu thập để quyết định nên tiếp tục dự án hay hủy bỏ chỉ định khu vực Trong số này, 317 nơi thậm chí chưa thành lập ủy ban xúc tiến bao gồm các điều khoản sẽ được tích cực xem xét nếu hơn 30% chủ sở hữu đất yêu cầu phân vùng dựa trên kết quả khảo sát tìm hiểu thực tế Ở 293 nơi đã thành lập cơ quan xúc tiến, việc chỉ định khu vực có thể bị hủy bỏ nếu có sự đồng ý của hơn một nửa số chủ sở hữu đất sau khi tiến hành khảo sát tìm hiểu thực tế với sự đồng ý của hơn 10 đến 25% số chủ sở hữu đất Ngoài ra còn có 'hệ thống hoàng hôn' cho phép hủy bỏ các doanh nghiệp mất khả năng thanh toán không thực hiện các bước tiếp theo trong một khoảng thời gian nhất định (2 đến 3 năm) ở mỗi giai đoạn dự án

　Liên quan đến vấn đề hỗ trợ gánh nặng chi phí, có thể nói là vấn đề rất nhạy cảm, trong đó cũng có nội dung tuyên bố công chúng sẽ trợ cấp một phần chi phí pháp lý đã phát sinh khi Ủy ban Xúc tiến giải thể để đảm bảo hiệu quả của chính sách Ngoài Ủy ban hòa giải xung đột hiện tại của Thành phố Seoul, một hoạt động riêng biệt của 'Trung tâm hỗ trợ tái tạo khu dân cư' cũng được đưa vào để hòa giải xung đột, đề xuất các giải pháp thay thế và đưa ra lời khuyên

　Những hạn chế và vấn đề của chiến lược thoát khỏi thị trấn mới

　Điều đầu tiên gây thất vọng về 'Sáng kiến ​​chính sách mới của Dự án tái phát triển và thị trấn mới' của Thành phố Seoul là nó không có sự tự suy ngẫm và xin lỗi kỹ lưỡng trước đó Nếu dự án thị trấn mới bị thay đổi hoàn toàn chỉ vì một thị trưởng có định hướng chính trị khác nhậm chức, thì không ai trong thị trường nhà ở và bất động sản sẽ tin tưởng và chấp nhận chính sách này Ngoài ra, rõ ràng cần phải thay đổi phương pháp phá dỡ hoàn toàn, nhưng có nguy cơ cao là việc nhấn mạnh chính sách thiên vị tập trung vào các dự án tái tạo khu dân cư như một giải pháp thay thế sẽ rơi vào giáo điều từ một khía cạnh khác Điều này là do việc chuyển đổi toàn diện với các bước đánh giá hoặc xác minh khách quan và đầy đủ của phương pháp hiện có bị bỏ qua và chỉ những vấn đề được nêu bật mới có thể dẫn đến sự sai lệch hơn nữa

　Nếu trọng tâm là các dự án tái tạo khu dân cư thì việc giảm quy mô tổng thể của dự án dự kiến ​​là điều không thể tránh khỏi Trong trường hợp trung tâm thành phố Seoul, rất khó để cung cấp đất nhà ở mới có quy mô nhất định hoặc lớn hơn ngoại trừ nhà ở tổ, đồng thời lo ngại về sự mất cân bằng giữa cung và cầu nhà ở có thể dẫn đến sự bất ổn về giá nhà ở Chúng tôi không thể loại trừ khả năng những điều không chắc chắn này sẽ trở thành một quả bom hẹn giờ khác trong thị trường jeonse và tiền thuê nhà hàng tháng do sự gia tăng nhanh chóng

　Khi có những ưu và nhược điểm rõ ràng liên quan đến việc có nên tiếp tục dự án thị trấn mới hay không, cũng gây tranh cãi rằng việc áp dụng số đại biểu, điều không thể tránh khỏi như một chiến lược rút lui, có thể làm sai lệch quá trình ra quyết định của người dân hoặc thành viên công đoàn Điều này là do số đại biểu có thể được giải thích khác nhau tùy theo quan điểm giải thích, và có nhiều tranh cãi về việc liệu nó có thể được hiểu là sự hình thành sự đồng thuận đủ để loại trừ ý kiến ​​của bên đối lập hay không Nếu phần này không được giải quyết, xung đột hoặc tranh chấp chắc chắn sẽ xảy ra và không thể loại trừ khả năng ngay cả những địa điểm có tiến độ kinh doanh tốt cũng sẽ rơi vào tình trạng hỗn loạn

　Người ta nói rằng công chúng, chẳng hạn như chính quyền trung ương và địa phương, có thể trợ cấp một số chi phí pháp lý (chi phí chìm) được sử dụng trong trường hợp Chính quyền thành phố Seoul hủy bỏ phê duyệt của Ủy ban xúc tiến, nhưng rất khó để đảm bảo hiệu quả vì nó được đưa vào kế hoạch mà không có sự tham vấn đầy đủ trước với chính quyền trung ương, chẳng hạn như Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải Điều này là do chính quyền trung ương, bao gồm cả Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, đã bày tỏ sự phản đối rõ ràng

　Liên quan đến giải quyết tranh chấp, tổ chức và hoạt động của một tổ chức mới chưa có sự khác biệt rõ ràng về công việc của tổ chức đó với các tổ chức hiện có có chức năng tương tự và khó đảm bảo được sự tin cậy của công chúng đối với mỗi tổ chức Việc vận hành một 'Trung tâm hỗ trợ tái tạo khu dân cư' riêng biệt ngoài 'Ủy ban hòa giải xung đột' hiện tại, nếu bao gồm 'Ủy ban hòa giải tranh chấp đô thị' theo Đạo luật chính quyền cấp tỉnh, sẽ dẫn đến sự gia tăng các tổ chức hòa giải tranh chấp và xung đột, rất có thể gây ra sự bất tiện và nhầm lẫn cho người dân và thành viên công đoàn

　Các nhiệm vụ còn lại cần cải tiến

　Trước hết, định hướng cơ bản của dự án tái phát triển và thị trấn mới không nên bắt đầu từ việc phủ nhận phương pháp tái phát triển trước đây mà nên phân tích ưu nhược điểm của phương pháp hiện tại và dựa trên kết quả, trước tiên hãy quyết định hướng đi phản ánh hướng và đặc điểm phát triển của thành phố cũng như sự đồng thuận của người dân Ngay cả khi quá trình này mất một thời gian, không nên bỏ qua hoặc bỏ qua nỗ lực thu thập đầy đủ ý kiến từ mọi tầng lớp xã hội, hiểu người dân và khơi gợi sự đồng cảm

　Để lập và thực hiện các kế hoạch cải tiến nhằm giảm thiểu hậu quả của các dự án tái phát triển và thị trấn mới, một trong những yếu tố quan trọng nhất là phải thận trọng trong cách xác nhận, diễn giải và kết luận ý kiến ​​của các bên liên quan, chẳng hạn như người dân hoặc thành viên công đoàn Đặc biệt, quá trình xác nhận ý kiến ​​của người dân, trong đó quyết định có giải phóng khu bảo trì hay không, vốn là cốt lõi của chiến lược rút lui, phải cẩn thận để tránh những tranh chấp về tính khách quan, công bằng và minh bạch

　Về chi phí chìm, việc chia sẻ hợp lý và phù hợp có thể được thảo luận sau khi có được sự đồng thuận của công chúng rằng thị trấn mới và dự án tái phát triển có mức độ quan tâm nhất định của công chúng Việc đưa ra quyết định vội vàng đầu tư thuế hoặc quỹ phát triển đô thị chỉ như một biện pháp tạm thời có thể sẽ phải đối mặt với dư luận chỉ trích về chủ nghĩa dân túy hoặc rủi ro đạo đức Để giải quyết vấn đề này, chính quyền địa phương có thể xem xét hỗ trợ gián tiếp cho chi phí chìm thông qua việc hòa giải và bảo lãnh của các tổ chức tài chính

　Nếu một số lượng đáng kể các khu đô thị mới và các địa điểm dự án tái phát triển bị hủy bỏ quy hoạch hoặc dự án bị trì hoãn, thì sự gián đoạn về nguồn cung nhà ở sẽ trở nên không thể tránh khỏi Để ngăn chặn sự lo lắng lan rộng trên thị trường nhà ở, cần có các biện pháp ứng phó trước, chẳng hạn như thiết lập các biện pháp cung cầu nhà ở trung và dài hạn Ngoài ra, tất nhiên là cần phải tăng cường giám sát liên tục, bao gồm kiểm tra tại chỗ các xu hướng trên thị trường cho thuê, bao gồm cả jeonse và thị trường bán hàng, cho đến khi đạt được sự hạ cánh nhẹ nhàng

　Liên quan đến xung đột, hòa giải tranh chấp ở khu đô thị mới và các dự án tái phát triển, cần hợp nhất nhiều tổ chức thành một tổ chức duy nhất để không cùng tồn tại và trở thành mái nhà hoặc gây bất tiện, nhầm lẫn trong sử dụng mà không mang lại hiệu quả Tuy nhiên, chức năng của nó không nên giới hạn ở các vai trò thụ động như hòa giải tranh chấp mà cần được điều chỉnh lại để phức tạp hơn cho phù hợp với thực tế, chẳng hạn như tham vấn, cung cấp thông tin, giáo dục và hòa giải liên quan đến tranh chấp và xung đột tại chỗ

　Ở trên, chúng tôi đã xem xét lại những vấn đề trọng yếu tập trung vào kế hoạch chính sách mới của Thành phố Seoul, đó là chiến lược rút lui cho dự án tái phát triển và thị trấn mới Có một số nội dung đã được phản ánh trong Dojeongbeop và Dochokbeop, nhưng như đã thấy trước đó, có rất nhiều thứ cần được bổ sung Ngoài ra còn có một câu tục ngữ Hàn Quốc rằng: ‘Càng vội thì càng quay về’ Một nhiệm vụ quan trọng có thể ảnh hưởng không chỉ đến lợi ích của người dân và đoàn viên mà còn của người dân và con cháu chúng ta trong quy hoạch đô thị và phát triển đô thị là phát triển các giải pháp cho các dự án đô thị và bảo trì mới Do đó, dành đủ thời gian để thu thập ý kiến từ các bên liên quan khác nhau và chuẩn bị các biện pháp bổ sung cho các thị trấn mới và các dự án bảo trì đang gặp khó khăn là sự khôn ngoan khi đi đường tắt

Doo Seong-gyu, Giám đốc Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng, bet88